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以案说法

农村房,不是想卖就能卖

农村地区不乏在宅基地上建造多层建筑,并进行房屋买卖交易的情况,然而这些农村房屋却不是想买就能买、想卖就能卖的。近日,连山壮族瑶族自治县人民法院审结了一起涉及城镇居民购买农村房屋的案件,最终判决合同无效,并退还购房款。

    案情:购买农村房 5年后反悔

2013年10月25日,城镇居民李某与同为城镇居民的原告虞某方签订了一份《房屋买卖合同》,约定李某将其在连山县城一土地(该宅基地使用权人为案外第三人)上在建的一幢八层楼房的第六、七层共两套房屋,以总价36万元转让给虞某,虞某于合同签订当天交付了18万元作为订金。之后,虞某一直未付购房尾款。

2018年6月4日,虞某向法院提起诉讼,以其是城镇居民,且涉案房屋至今没有取得商品房预售许可证为由,主张与被告李某签订的《房屋买卖合同》为无效合同,并要求李某返还其已付的18万元购房款。

判决:非村集体组织成员 合同无效

法院审理认为,宅基地是村民为建设住宅经依法批准而使用的本集体经济组织成员集体所有的土地,宅基地的取得和转让应当符合《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定,我国目前禁止城镇居民购买宅基地和农村的住宅。本案中,原告虞某、被告李某均系城镇居民户口,而非涉案房屋所属的村集体组织成员,双方签订的将建设在该集体所有的土地上的房屋作为交易标的物的买卖合同违反国家强制性规定,故涉案合同当属无效,双方基于该合同所取得的财产应各自返还。本案原、被告对造成合同无效均存在过错,对因合同无效所造成的损失应由双方各自承担。

法官:买卖农村房 “身份”要正确

承办法官表示,我国的宅基地使用权承载着社会保障的功能,具体体现就是该权利在财产权性质之外还具有身份上的要求,即非本村集体经济组织成员不享有该村的宅基地使用权。根据我国《土地管理法》等法律规定,农村房屋买卖合同有效必须符合下列几个条件:1、卖房者主体资格合格。即农村房屋卖房者必须是本村集体组织成员,且必须对房屋有完全的处分权。2、买房者主体资格合法,购房者必须是本村集体组织成员、城镇居民及本村民集体经济组织成员之外的村民,均不具备购买建造在其他村民集体经济组织所有的土地上的房屋的主体资格。3、农村房屋买卖必须经村集体即村委会书面同意,且由相关职能部门审批,并依法办理过户更名手续。

法官提醒,农村房屋买卖必须谨慎,对于非同一个村集体组织成员之间的房屋买卖纠纷,如诉诸法院,合同将可能认定为无效。当然,这并不等于宅基地完全无法为村外之人所利用,目前,我国鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,城镇居民若确有需求,可通过租赁等方式使用有关宅基地及地上房屋。